Das Grundschema des Immobilienleasings ist stets dasselbe: Der Leasinggeber erwirbt nach den Wünschen des künftigen Leasingnehmers von einem Dritten - oder bei Sale-and-Lease-Back von ihm selbst - ein Grundstück, überbaut dieses nach dessen Bedürfnissen und stellt es ihm langfristig gegen Entgelt zur Verfügung. Selbstverständlich können auch Bestandsobjekte, instandsetzungsbedürftig oder nicht, zum Gegenstand eines Immobilienleasings gemacht werden.
Beim Erwerb des Leasingobjekts von einem Dritten (indirektes Leasing) liegt – analog des Mobiliarleasings – ein Dreiparteienverhältnis vor, bei Sale-and-Lease-Back, zu deutsch «Rückmietverkauf» (direktes Leasing), ein Zweiparteienverhältnis.
Leasingobjekte und Rechtsnatur
Immobilienleasing wird in der Schweiz beinahe ausschliesslich für gewerbliche oder industrielle Nutzung angeboten - also nicht für Wohnnutzung. Die Investitionsvolumina haben meistens über CHF 5 Mio. zu betragen.
Der Immobilienleasing-Vertrag gilt mangels gesetzlicher Regelung als sogenannter Innominatkontrakt, ein Gebrauchsüberlassungsvertrag sui generis mit Elementen aus Kauf, Miete, Auftrag und Darlehen.
Ziele, Vorteile und Nachteile
Leasinganbieter propagieren als Vorteile die liquiditätsschonende Vollfinanzierung, die Optimierung der Eigenkapitalrendite (ROE) und die Kalkulierbarkeit sowie die Wahlmöglichkeit bei Leasingende - Rückgabe, Kauf oder Anschlussleasing. Immobilienleasing ist für all jene gedacht, die (bedürfnisgerecht) nutzen statt kaufen wollen.
Leasingnehmer haben beim Sale-and-Lease-Back auf die Mittelverwendung zu achten (Erweiterung Kerngeschäft für höhere Umsätze bzw. Nettoerträge), um die Leasingzinsen und Amortisationen refinanzieren zu können. Denn die Leasingkosten sind im Verhältnis zur klassischen Fremdfinanzierung mit Eigenmitteleinsatz meistens höher. In diesem Fall stellen die im Verhältnis meist höheren Leasingkosten einen Nachteile gegenüber der Eigentumsvariante dar - oft entstehen sie auch im fiskalischen Bereich, vor allem im Falle des Leasingobjekt-Erwerbs am Leasingende, z.B. möglicherweise doppelte Abgaben und Steuern.
Leasingphasen - vom Erwerb bis zur Veräusserung.
Das Leasinggeschäft wird in der Praxis nach seinem gegenständlichen und zeitlichen Ablauf strukturiert:
- Erwerbsphase: Kauf des Leasingobjekts von einem Dritten oder vom Leasingnehmer.
- Bauphase: Umsetzung des Bauvorhabens - Neubau, Ersatzneubau oder Umbau eines Bestandesobjekts etc.
- Nutzungsphase: Überlassung des Leasingobjekts zur vertragsgemässen Nutzung bzw. zum vorausgesetzten Gebrauch durch den Leasingnehmer.
- Veräusserungsphase: Rückgabe des Leasingobjekts durch Leasingnehmer und Verwertung an einen Dritten, Kauf durch den Leasingnehmer (aus Kaufverpflichtung, aus Ausübung eines Kaufs- bzw. Rückkaufsrechts usw.) oder ggf. Anschlussleasing.
Leasingkosten und Amortisation
Die Leasingkosten setzen sich zusammen aus den Leasingzinsen (eine Art Kombination von Kapitalzins und Mietzins), Gebühren und Grundsteuern (Notariats- und Grundbuch-Gebühren sowie Handänderungssteuern – sofern im Standortkanton vorgesehen, Liegenschaftensteuern) und aus den Betriebskosten (Unterhaltskosten, Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten, Versicherungsprämien etc.).
Steuerliche Unterschiede - auf den Kanton komm es an
Aufgrund des föderalistischen schweizerischen Steuersystems ist für die steuerliche Beurteilung auf den Lageort der Immobilie abzustellen; es bestehen grosse kantonale Unterschiede - auch wenn für die Leasinggeschäfte mit gewerblichen oder industriellen Liegenschaften ein Kreisschreiben der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) erlassen wurde. Rechte und Pflichten (Kaufrecht oder Kaufverpflichtung des Leasingnehmers oder Verkaufsoption des Leasinggebers) sowie vereinbarte Werte für einen Immobilienerwerb des Leasingnehmers bei Beendigungszeitpunkt des Leasings können die Beurteilung zusätzlich erschweren. Bewertungs-, Abschreibungs- und Veranlagungsfragen bei der Ertrags- und Grundstückgewinnbesteuerung - aber auch bei den Handänderungssteuern in Kantonen, die diese Abgabe noch kennen - können zu einer ungewissen oder unvorteilhaften Behandlung führen.
Die betreffenden Steuerfragen sind daher mit den zuständigen Steuerbehörden bis ins Detail abzuklären und abzusprechen. Im Verhältnis zu den traditionellen Refinanzierungsmöglichkeiten kann die Summe aller Steuern und Abgaben, die letztlich vom Leasingnehmer zu tragen sind, das Immobilienleasing zu einer teuren Transaktion machen.
Fazit Immobilienleasing unter Berücksichtigung von Sale-and-Lease-Back
Im Rahmen der Eignerstrategie hat sich ein potentieller Leasingnehmer mit den strategischen, rechtlichen, betriebswirtschaftlichen und finanziellen Folgen des Immobilienleasings auseinanderzusetzen. Vorweg gilt es zu prüfen, wie beim Sale-and-Lease-Back die freigesetzten Mittel eingesetzt werden können, ob das Verständnis für ein Eigentumsdenken oder ein Nutzungsdenken vorhanden ist und ob die Vorteile einer Wertsteigerung zugunsten der Investitionsrisiko-Übertragung auf den Leasinggeber aufgegeben werden sollen. Für den Immobilienleasing-Entscheid ist ein Kostenvergleich mit der Eigentumsvariante unter klassischer Fremdfinanzierung oder auch mit der vom Immobilienleasing nutzungsmässig wenig entfernten Miete mit kürzerer Bindungsdauer unabdingbar.
Eine gewisse Abhängigkeit vom Leasinggeber und dessen Branchen- und Marktverhältnissen ist nicht zu leugnen, zumal ein Immobilienleasing-Vertrag gegenüber der Eigentumsvariante «krisenanfälliger» ist. In steuerlicher Hinsicht ist vorweg zu prüfen, ob eine Immobilienleasing-Transaktion wirtschaftlich sinnvoll und durch verlässliche Auskunft (Steuerruling) abzuklären ist - und mit welchen Steuerfolgen die Parteien zu rechnen haben. Diese Aufzählung der Entscheidungsfaktoren ist nicht abschliessend, aber ein Beweis dafür, dass sich ein potentieller Leasingnehmer vor einem Entscheid intensiv mit dem Leasing-Thema, den Faktoren und den Werten auseinandersetzen sollte.
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